بررسی میزان افزایش سرمایه شرکت قند اصفهان (قصفها)

احتمال افزایش سرمایه قصفها (شرکت قند اصفهان) از  ۱۵,۳۰۱ درصد تا ۲۵,۵۶۹ درصد

افزایش سرمایه قصفها از محل تجدید ارزیابی

گزارش توجیهی منتشر شده در تاریخ ۱۲ بهمن ۱۳۹۹ هیئت مدیره شرکت قند اصفهان (سهامی عام)، در خصوص افزایش سرمایه آن شرکت از مبلغ ۱۹۵٬۰۰۰ میلیون ریال به مبلغ ۱۰٬۵۵۷٬۹۷۹ میلیون ریال (افزایش سرمایه به مبلغ ۵,۳۱۴ درصد) از محل مازاد تجدید ارزیابی زمین‌های شرکت، به منظور بهره‌مندی از مقررات ماده ۱۴ قانون حداکثر استفاده از توان تولیدی و خدماتی کشور و حمایت از کالای ایرانی مصوب ۱۳۹۸/۰۲/۱۵ مجلس شورای اسلامی و بخشنامه شماره ۲۰۰/۹۸/۳۰ مورخ ۱۳۹۸/۰۴/۰۳ سازمان امور مالیاتی، توسط شرکت تهیه شده است.

زمین شرکت قند اصفهان، واقع در خیابان جی، که به موجب سند رسمی به شماره دفترچه مالکیت ۵۲۷۶۲۸، شماره ثبت ۹۳۷۵ دفتر پنجم خروجی صفحه ۵۸۱ ذیل شماره ۹۳۷۵ در تاریخ ۱۳۳۸/۰۹/۱۶ به نام شرکت سهامی قند اصفهان سند صادر شده است، که موضوع آن شش دانگ یک قطعه زمین (واقع در سمت جنوب غربی قریه خاتون آباد) محل کارخانه قند اصفهان به شماره نه هزار و سیصد و سی و چهار (یک) مجزی شده از پلاک‌های ۹۳۳۴ و ۹۳۳۵ واقع در بخش ثبتی اصفهان، که مورد ثبت به موجب اسناد انتقال ۱۸۵۸۸ و ۱۸۹۳۲ دفترخانه ۲۹ اصفهان به شرکت قند اصفهان انتقال قطعی یافته است.

سند این زمین فاقد مساحت، لکن دارای طول ابعاد است. مساحت شش‌دانگ پلاک مذکور ۱٬۰۱۷٬۳۳۶ متر مربع است که مقدار ۹۸٬۹۰۷ متر مربع آن در طرح رینگ چهارم شهرداری اصفهان (کنار گذر شرق اصفهان) قرار گرفته است، لذا مساحت باقی مانده ۹۱۸٬۴۲۸ متر مربع است. زمین انتقال یافته به شهرداری اصفهان در قبال دریافت دو قطعه زمین واقع در خیابان‌های شیخ مفید و ارغوانیه به مساحت 1074 و 1700 متر مربع واگذار شده است که سند مالکیت یکی از املاک در ارغوانیه به نام شرکت انتقال نیافته است. تجدید ارزیابی همین زمین‌ها نیز به عنوان یکی دیگر از پتانسیل‌های شرکت بوده است که در این بررسی آورده نشده است.

با بررسی گزارش حسابرسی شده افزایش سرمایه شرکت که مورخ ۱۲ بهمن سال ۱۳۹۹ منتشر گردیده است ارزیابی ملک مورد نظر از دید کارشناس اینگونه بوده است که بهای هر مترمربع زمین مذکور بدون در نظر گرفتن تاسیسات و مستحدثات و منابع آبی، ۱۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال و بهای کل ملک مورد نظر به مساحت ۹۱۸٬۴۲۸ مترمربع مبلغ ۹٬۱۸۴٬۲۸۶٬۸۰۰٬۰۰۰ ریال برآورد و اعلام گردیده است. که به دلیل ناقص بودن مدارک و مستندات زمین‌های مزبور روند افزایش سرمایه متوقف شده است. شنیده‌های بازار حاکی از آن است که مراحل دریافت سندهای تک برگ برای زمین‌های شرکت مراحل پایانی خود را طی می‌کند از اینرو به بررسی پتانسیل‌های میزان افزایش سرمایه شرکت از این محل پرداخته شده است. با بررسی‌های میدانی که توسط کارشناسان سبدگردان زاگرس صورت گرفته است زمین‌های با کاربری صنعتی در حال حاضر از ۳۰ تا ۵۰ میلیون ریال به ازای هر متر مربع و زمین‌های زراعی نیز از 15 تا 25 میلیون ریال به ازای هر متر مربع قیمت‌گذاری می‌شوند از این رو ارزش زمین‌های شرکت بدون در نظر گرفتن ساختمان‌ها و تاسیسات طی دو سناریو با در نظر گرفتن حد پایین و حد بالای نرخ‌های اعلامی محاسبه شده است. مفروضات سناریوها به شرح زیر است:

 سناریو 1: در این سناریو زمین‌ها با کاربری صنعتی را 30,000,000 ریال و نیز زمین زراعی را 15,000,00۰ ریال به ازای هر متر مربع در نظر گرفته شده است.

سناریو 2: در این سناریو زمین‌ها با کاربری صنعتی را 50,000,000 ریال و نیز زمین زراعی را 25,000,000 ریال به ازای هر متر مربع در نظر گرفته شده است.

افزایش سرمایه شرکت از محل تجدید ارزیابی زمین‌ها که شامل زمین محل استقرار کارخانه و سایر زمین‌ها است در دو سناریو با مفروضات گفته شده به شرح زیر است:

سناریو 1

تاریخ کارشناسی: ۱۳۹۹/۱۱/۱۲								تاریخ به روز رسانی: ۱۴۰۲/۰۳/۰۷
ردیف	نوع استفاده	محل زمین	متراژ-مترمربع	نرخ زمین-ریال	بهای تمام شده	بهای کارشناسی	مازاد بهای کارشناسی به بهای تمام شده	بهای تمام شده	نرخ زمین-ریال	بهای به روز شده	مازاد بهای به روز شده به بهای تمام شده
زمین‌‌های دارای سند مالکیت دفترچه‌ای و تک برگی:
۱	صنعتی	اصفهان	۹۱۸٬۴۲۹	10,000,000	۱۲٬۷۰۸	۹٬۱۸۴٬۲۸۷	۹٬۱۷۱٬۵۷۹	12,708	30,000,000	27,552,870	27,540,162
۲	زراعی	اصفهان	۱۲۳٬۳۶۳	7,206,975	۱۹۲	۸۸۹٬۰۷۴	۸۸۸٬۸۸۲	192	15,000,000	1,850,445	1,850,253
۳	انبار	کوهپایه	۶۰۷	5,006,590	۱	۳٬۰۳۹	۳٬۰۳۸	1	10,420,301	6,325	6,324
جمع			۱٬۰۴۲٬۳۹۹		۱۲٬۹۰۱	9,654,172	۱۰٬۰۶۳٬۴۹۹	12,901		29,409,640	29,396,739
زمین‌‌های فاقد سند مالکیت دفترچه‌ای و تک برگی:
۴	زراعی	اصفهان	۶۵٬۴۶۵	3,800,031	۳۹	۲۴۸٬۷۶۹	۲۴۸٬۷۳۰	39	6,590,893	517,767	517,728
۵	انبار	کوهپایه	۲٬۸۱۳	4,000,000	۱	۱۱٬۲۵۲	۱۱٬۲۵۱	1	6,937,726	23,419	23,418
۶	انبار	اصفهان	۷۹۰	50,000,000	۱	۳۹٬۵۰۰	۳۹٬۴۹۹	1	86,721,578	82,212	82,211
جمع			۶۹٬۰۶۸		۴۱	4,336,610	۲۹۹٬۴۸۰	41		519,499	519,458
جمع کل			۱٬۱۱۱٬۴۶۷		۱۲٬۹۴۲	۱۰٬۳۷۵٬۹۲۱	۱۰٬۳۶۲٬۹۷۹	12,942		30,033,038	30,020,096

سناریو 2

تاریخ کارشناسی: ۱۳۹۹/۱۱/۱۲								تاریخ به روز رسانی: ۱۴۰۲/۰۳/۰۷
ردیف	نوع استفاده	محل زمین	متراژ-مترمربع	نرخ زمین-ریال	بهای تمام شده	بهای کارشناسی	مازاد بهای کارشناسی به بهای تمام شده	بهای تمام شده	نرخ زمین-ریال	بهای به روز شده	مازاد بهای به روز شده به بهای تمام شده
زمین‌‌های دارای سند مالکیت دفترچه‌ای و تک برگی:
۱	صنعتی	اصفهان	۹۱۸٬۴۲۹	10,000,000	۱۲٬۷۰۸	۹٬۱۸۴٬۲۸۷	۹٬۱۷۱٬۵۷۹	12,708	50,000,000	45,921,450	45,908,742
۲	زراعی	اصفهان	۱۲۳٬۳۶۳	7,206,975	۱۹۲	۸۸۹٬۰۷۴	۸۸۸٬۸۸۲	192	25,000,000	3,084,075	3,083,883
۳	انبار	کوهپایه	۶۰۷	5,006,590	۱	۳٬۰۳۹	۳٬۰۳۸	1	17,367,169	10,542	10,541
جمع			۱٬۰۴۲٬۳۹۹		۱۲٬۹۰۱	9,654,172	۱۰٬۰۶۳٬۴۹۹	12,901		49,016,067	49,003,166
زمین‌‌های فاقد سند مالکیت دفترچه‌ای و تک برگی:
۴	زراعی	اصفهان	۶۵٬۴۶۵	3,800,031	۳۹	۲۴۸٬۷۶۹	۲۴۸٬۷۳۰	39	13,181,782	862,945	862,906
۵	انبار	کوهپایه	۲٬۸۱۳	4,000,000	۱	۱۱٬۲۵۲	۱۱٬۲۵۱	1	13,875,448	39,032	39,031
۶	انبار	اصفهان	۷۹۰	50,000,000	۱	۳۹٬۵۰۰	۳۹٬۴۹۹	1	173,443,099	137,020	137,019
جمع			۶۹٬۰۶۸		۴۱	4,336,610	۲۹۹٬۴۸۰	41		1,038,997	1,038,956
جمع کل			۱٬۱۱۱٬۴۶۷		۱۲٬۹۴۲	۱۰٬۳۷۵٬۹۲۱	۱۰٬۳۶۲٬۹۷۹	12,942		50,055,064	50,042,122

نتیجه‌گیری

با توجه به اینکه سرمایه شرکت قند اصفهان از سال ۱۳۹۲ افزایش نداشته و با عنایت به ارزش زمین‌های شرکت، و اذعان خود شرکت در گزارش توجیهی مورخ ۱۲ بهمن ۱۳۹۹ که مبلغ آن را ۱۰٬۳۷۵٬۹۲۱ میلیون ریال ذکر کرده است، لذا ارزش روز زمین‌های شرکت، حتی با در نظر گرفتن 10 میلیون ریال به ازای هر مترمربع، بالغ بر 10 هزار میلیارد ریال خواهد بود، در حالیکه سرمایه شرکت فقط 195 میلیارد ریال است، از اینرو طبق دو سناریوی پرداخته شده در این گزارش، درصد افزایش سرمایه قصفها از محل مازاد تجدید ارزیابی برای این شرکت می‌تواند برای حد پایین ۱۵٫۳ هزار درصد و برای حد بالای ۲۵٫۵ هزار درصد باشد. لازم به ذکر است در این قسمت به بررسی دارایی‌های شرکت فقط در قسمت زمین پرداخته شده است و تجدید ارزیابی از محل ساختمان‌ها و تاسیسات از دیگر پتانسیل‌های شرکت است.