تحلیل بنیادی ثاخت- بین المللی توسعه ساختمان

در تحلیل بنیادی ثاخت (توسعه بین المللی ساختمان) سعی شده است تا با تجزیه و تحلیل داده‌ها و صورت‌های مالی شرکت، وضعیت شرکت بررسی شده است. توجه داشته باشید که این گزارش، صرفا جهت بررسی ارائه شده است و شرکت سبدگردان زاگرس هیچگونه مسئولیتی در قبال رفتار سرمایه‌گذاران برعهده نخواهد داشت.

بررسی اجمالی بر صنعت ساختمان:

صنعت ساختمان برای اقتصاد ایران بسیار پر اهمیت است چرا که باعث افزایش اشتغال، درآمد و تولید ناخالص داخلی (GDP) در سطح کشور می شود. این صنعت با دیگر بخش های صنایع کشور ارتباط تنگاتنگی دارد. با توجه به ارتباط با بخش های بالادست و پایین دست خود مانند فلزات اساسی و کانی های غیر فلزی و خدمات املاک و مستغلات، به اهمیت آن می توان پی برد.

در بیشتر کشور های جهان صنعت ساختمان سهمی بین ۴ تا ۸ درصدی از GDP را در بر می گیرد. ۲۵ درصد از سرانه هزینه خانوار در جهان، صرف مسکن می شود. ملک به شکل تاریخی در ایران و جهان ریسک کمتری نسبت به صنایع دیگر برای سرمایه گذاری دارد.

از تاثیرات صنعت ساختمان به موارد زیر می توان اشاره کرد:

• تاثیر مستقیم صنعت ساختمان بر GDP در حدود ۵ درصد
• تاثیر غیر مستقیم آن در GDP در حدود ۱۲ الی ۱۳ درصد
• فعالیت مستقیم حدود ۱۵ درصد از نیروکار در صنعت ساختمان
• تخصیص ۳۶ درصد از سرانه هزینه خانوار در کشور به هزینه های مسکن

صنعت ساختمان در ایران:

آخرین آمار منتشر شده توسط بانک مرکزی در رابطه با متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران مربوط به آذر ۱۴۰۱ می باشد. بعد از ۹ماه عدم انتشار آمار، در ۲۹ مهر ۱۴۰۲ مرکز آمار ایران قیمت هر متر مربع در شهر تهران را برای مرداد و شهریور ۱۴۰۲ به ترتیب ۸۳.۳ میلیون تومان و ۸۰.۸ میلیون تومان منتشر کرد. در نمودار زیر میتوان روند قیمت متوسط هر متر مربع در شهر تهران از فروردین ۱۳۹۵ تا آذر ۱۴۰۱ با رنگ آبی و نیز دو ماهه مرداد و شهریور ۱۴۰۲ که با رنگ نارنجی را مشاهده نمود. متوسط نرخ هر متر مربع مسکن در شهریور ۱۴۰۲ نسبت به شهریور ۱۴۰۱، ۸۷ درصد رشد داشته است.

همانطور که از جدول ذیل در بازه زمانی اردیبهشت ۱۳۹۸ تا آذر ۱۴۰۱ مشخص است، رشد متوسط نرخ هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران (با قیمت پایه فروردین ۱۳۹۸) همواره بیش از رشد نرخ دلار آزاد بوده است و این تفاوت از مرداد ۱۳۹۹ بیشتر نیز شده است. (به دلیل آنکه گزارش متوسط نرخ هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران تا آذر ۱۴۰۱ در سایت بانک مرکزی گزارش شده است، بازه زمانی ما نیز تا آذر ۱۴۰۱ است). این مسئله با توجه به افزایش اخیر قیمت هر متر مربع واحد مسکونی برای شرکت هایی از جمله ثاخت از اهمیت ویژه ای برخوردار است.

نکته مهم دیگر این نمودار آن است که بازار مسکن ایران چسبندگی قیمتی بالایی دارد و قیمت ها در بازار مسکن در شرایط رکود نیز کاهش قابل توجهی ندارد.

صنعت انبوه سازی، املاک و مستغلات در بورس:

طبق نمودار فوق ارزش بازار هر نماد در گروه انبوه سازی، املاک و مستغلات در تاریخ ۱۴۰۲/۰۸/۰۲ به ترتیب آورده شده است. ثاخت رتبه ی ۱۰ را در بین هم گروهی های خود دارا می باشد.

معرفی شرکت بین المللی توسعه ساختمان (ثاخت):

شرکت سرمایه گذاری ساختمان در سال ۱۳۶۴ در تبریز به ثبت رسید و در سال ۱۳۷۷ طی صورتجلسه مجمع عمومی فوق العاده محل قانونی شرکت از تبریز به تهران منتقل و در اداره ثبت شرکت های تهران به ثبت رسیده است. در سال ۱۳۸۳ نوع شرکت از سهامی خاص به سهامی عام تبدیل و نام شرکت به شرکت بین المللی توسعه ساختمان تغییر یافته است. همچنین شرکت در سال ۱۳۸۵ در بورس اوراق بهادار تهران پذیرفته شده است. شرکت نهایی گروه، شرکت سرمایه گذاری غدیر (سهامی عام) می باشد.

موضوع فعالیت شرکت و شرکت های فرعی آن عمدتا در زمینه های خرید و فروش ملک و زمین به منظور احداث ساختمان، شهرک، مجتمع های مسکونی، احداث کارخانجات و مشارکت و سرمایه گذاری و غیره می باشد.

اطلاعات تابلو معاملات ثاخت:

سهامداران شرکت ثاخت:

شرکت های فرعی ثاخت:

هلدینگ شامل شرکت بین المللی توسعه ساختمان و شرکت های فرعی آن است. حوزه فعالیت شرکت های زیر مجموعه شامل بخش ساختمانی و مهندسی مشاور است. بخش ساختمانی و درصد مالکیت آن شامل شرکت های فرعی آ س پ (۳۹٪)، تیسا کیش (۱۰۰٪)، پارس سازه (۱۰۰٪)، سرپناه فارس (۹۷.۹۵٪)، افق سازه پایا (۹۸٪) می باشد و شرکت مهندسی مشاور شامل شرکت پیمان غدیر (۱۰۰٪) می باشد.

پروژه های شرکت های فرعی شامل: شرکت تیسا کیش: پروژه تجاری تیسا ۱، پروژه تیسا شهر، پروژه رویای کیش. شرکت پارس سازه: اسپارو رشت و سایر. شرکت افق سازه پایا: پروژه مسکونی مریم مشهد (پیمانکار این پروژه آ س پ است). و سایر دارایی ها و پروژه های شرکت ثاخت مانند مگا پارس، پروژه نارنجستان، پروژه تجاری سعدی شیراز، پروژه شمع ساحل و… .

تیسا کیش:

پروژه های تیسا کیش شامل تیسا۱، تیسا۲، تیسا شهر، رویای کیش است.

پروژه تیسا ۲ به دلیل عدم ساخت در موعد مقرر، توسط سازمان منطقه آزاد کیش مورد طرح دعوی کیفری قرار گرفت و رای به نفع وی صادر شد. بر همین اساس قرارداد فوق فسخ شد و شرکت خلع ید گردید.. اقدامات متقابل نیز تاکنون منجر به نتیجه نشده است به همین دلیل در ارزش گذاری شرکت لحاظ نگردیده است.

پروژه تیسا ۱، بر اساس قرارداد با سازمان منطقه آزاد کیش در سال ۱۳۸۸، زمینی به متراژ ۱۹،۳۸۸ متر مربع به شرکت واگذار گردید. عملیات ساخت از سال ۱۳۹۱ با قرارداد ۶۰ ماه شروع شد. ابتدا پروژه با ۵۰٪ اداری و ۵۰٪ مسکونی طراحی شد و سپس کاربری آن به تجاری تغییر یافت. به علت نامشخص بودن صرفه اقتصادی طرح در وضعیت موجود، ساخت پروژه با ۲۱.۶ درصد پیشرفت فیزیکی و مخارج ۸۶۱.۵ میلیارد ریال متوقف شد.

*ارزش روز بازار از ضرب متراژ فروش نرفته در درصد تکمیل فیزیکی پروژه و قیمت هر متر مربع بدست آمده است.

تیسا شهر:

پروژه تیساشهر (دیدار) در سال ۱۳۸۸ در زمینی با متراژ ۳۶،۸۲۱.۵ متر مربع با کاربری مسکونی شروع به کار کرده است. این پروژه شامل ۵ بلوک تیسا شهر A تا E است که بلوک های C، D و E تا شهریور ۱۴۰۰ به پایان رسیده است. تنوع طبقاتی برج ها از ۱۱ تا ۱۵ طبقه است که جمعا شامل ۳۷۸ واحد در منطقه لوپ دیدار احداث شده است.

۱۰۰ درصد این پروژه متعلق به تیسا کیش است که تیسا کیش نیز ۱۰۰ درصد متعلق به ثاخت است.

*بلوک های A و B فقط قیمت زمین لحاظ شده و در بلوک های C، D و E متراژ های فروش نرفته ارزشگذاری شده اند.

رویای کیش:

این پروژه ۵۰٪ متعلق به شرکت تیسا کیش و ۵۰٪ متعلق به شرکت سرمایه گذاری و توسعه کیش است.

موضوع قرارداد: ساخت ۲۷ بلوک دو قلوی ویلایی ۴ طبقه شش واحدی (مجموعا ۱۶۲ واحد) و ۵ برج ۱۷ طبقه ۱۳۱ واحدی (۶۵۵ واحد) به متراژ ۸۲،۱۱۳ متر مربع بنای مسکونی مفید. (برمبنای اطلاعات قرارداد مشارکت سهم شرکت با توجه به مبلغ مشارکت تقریبا ۹۷،۷۵۴ متر مربع می باشد) طبق آخرین پروانه ساختمانی افزایش تراکم، متراژ نهایی ۱۴۲،۵۶۱.۱ متر مربع می باشد. (بخش ویلایی پروژه در سال ۱۳۹۲ تحویل خریداران شده است.)

*ارزش روز بازار از ضرب متراژ فروش نرفته در قیمت هر متر مربع در درصد تکمیل فیزیکی طرح بدست آمده است.

مجتمع چند منظوره مگاپارس با طراحی معماری خاص و منحصر به فرد، اولین گرین مال ایران با حدود یک هکتار بام سبز، بزرگ ترین و مدرن ترین پروژه در قلب تهران است. سرمایه گذاران این پروژه شرکت بین المللی توسعه ساختمان (ثاخت) ۳۳٪، شرکت ساختمان معلم ۴۳٪، بخش خصوصی ۲۴٪ هستند. شرکت طرح و توسعه آریا عمران پارس شرکت پروژه مجری طرح می باشد. درصد تکمیل پروژه ۸۳.۶۹٪ است. مساحت زمین ۲۶،۳۴۱ متر مربع، زیر بنای کل ۲۱۵،۲۰۴ متر مربع و زیر بنای مفید آن ۶۸،۶۰۱ متر مربع است. تعداد کل طبقات پروژه، ۱۸ طبقه است.

*متراژ باقیمانده جهت فروش ۲۳،۵۰۰ متر مربع است. تخمین زده می شود کل هزینه های باقیمانده جهت تکمیل پروژه حدود ۱۰۰۰ میلیارد تومان می باشد. ارزش روز از ضرب ارزش هر متر مربع در متراژ کل قابل فروش در سهم ثاخت (۳۳.۱۱٪) بدست آمده است. ارزش دفتری پروژه ۳،۸۷۴،۹۲۵ ریال است که با هزینه های باقیمانده جمع شده و در سهم ثاخت ضرب شده است.

پروژه اسپارو رشت:

پروژه در مرکز شهر رشت می باشد و توسط شرکت پارس سازه سرمایه گذاری شده است (ثاخت مالک ۱۰۰ درصدی شرکت پارس سازه است). مساحت زمین ۴،۳۰۰ متر مربع و درصد پیشرفت پروژه ۴۶.۳۷ درصد است. این پروژه از اسفند ۱۳۹۹ پیشرفت فیزیکی نداشته و متوقف شده است. در سال ۱۴۰۰، ۳۵۰ میلیارد تومان ارزشگذاری شده است.

مجتمع مسکونی مریم مشهد:

پروژه مریم در سال ۱۳۹۰ با زمینی به مساحت ۱۳۹۱ متر مربع و زیر بنای ۱۴،۲۴۴ متر مربع با کاربری مسکونی و سرمایه گذاری شرکت افق سازه پایا ۵۵.۶٪ (ثاخت مالک ۱۰۰٪ شرکت افق سازه پایا است)، مالکین زمین ۲۲٪ و شهرداری مشهد ۲۲.۴٪ آغاز به کار کرده است. در سال ۱۳۹۸ زیر بنای کل به ۱۸،۶۶۴ متر مربع افزایش یافت. آورده مالکین شامل زمین، آورده شهرداری شامل پروانه و آورده شرکت شامل عملیات ساخت است. درصد تکمیل پروژه ۵۵.۵ درصد می باشد.

مجتمع تجاری – تفریحی و هتل آپارتمان نارنجستان:

این پروژه در نور ایزدشهر استان مازندران قرار دارد. سرمایه گذاران شرکت بین المللی توسعه ساختمان با ۷۳.۵٪ و شرکت نارنجستان زیبای شمال با ۲۶.۵٪ هستند. زیر بنای کل تجاری – تفریحی ۱۰۶،۴۹۰ متر مربع و زیر بنای کل هتل آپارتمان ۵۷،۷۹۲.۵۵ متر مربع است. ۲،۹۵۰ متر مربع از واحد های تجاری آن پیش فروش گردیده است. در تاریخ ۱۴۰۰/۱۱/۱۹ ارزش پروژه نیمه کاره بخش تجاری و هتل نارنجستان ۱۵۷۵ میلیارد تومان برآورد شده است. پروژه تا کنون ۷۱ درصد پیشرفت داشته است.

پروژه شمع ساحل نوشهر:

پروژه در خیرود کنار نوشهر استان مازندران قرار دارد. ثاخت مالک ۱۰۰٪ پروژه است. مساحت کل زمین ۱۴،۴۰۰ متر مربع است و کاربری آن هتل آپارتمان با زیر بنای کل ۳۸،۳۳۰ متر مربع می باشد. پیشرفت فیزیکی پروژه ۳۰ ٪ است اما این پروژه متوقف شده و شرکت با برگزاری مزایده به دنیال جذب شریک برای  سرمایه گذاری یا فروش پروژه است. در آخرین مزایده در تاریخ ۰۴/۱۴۰۲ مبلغ ۶۰۱ میلیارد تومان پیشنهاد شد اما مزایده باطل شد.

سایر دارایی ها و پروژه های ثاخت:

پروژه سعدی شیراز در منطقه عفیف آباد شیراز واقع شده است. ثاخت مالکیت ۱۰۰٪ را در اختیار دارد. این مجتمع در ۱۲ طبقه ساخته شده و کاربری آن تجاری و تفریحی است. پیشرفت فیزیکی این پروژه ۹۶ درصد می باشد. مازاد ارزش این پروژه ۷،۸۴۶،۲۸۸ میلیون ریال برآورد شده است.

شرکت پروژه های دیگری نیز در دست اجرا دارد. مانند زمین خیابان انقلاب شیراز که مازاد ارزش آن با متراژ قابل فروش ۶۰۰۰ متر مربع، ۳،۹۱۱۰۷۶ میلیون ریال برآورد شده است. همچنین پروژه های دیگری مانند پروژه بعثت، زمین لواسان و غیره که مازاد ارزش کل این پروژه ها ۱۵،۵۴۷،۵۰۱ میلیون ریال برآورد شده است.

سبد بورسی:

دارایی های بورسی شرکت شامل آ. س. پ و ثباغ (شهرسازی و خانه سازی باغمیشه) می باشد که به ترتیب مالکیت ۳۹٪ و ۹.۲۳٪ آن را دارا می باشد.

سبد غیر بورسی و املاک و دارایی ها:

*ارزش پروژه مگاپارس در شرکت عمران پارس که مجری طرح می باشد لحاظ شده است.

خالص ارزش دارایی های بین المللی توسعه ساختمان (ثاخت):

نتیجه گیری تحلیل بنیادی ثاخت:

طبق گزارشات منتشر شده ثاخت در کدال، پروژه های شرکت در حال فروش هستند و انتظار می رود از این محل سود مناسبی کسب نماید. همچنین با توجه به اینکه اکثر دارایی های این شرکت در سال های گذشته (حدود ۱۰ سال) کسب شده اند، با افزایش قیمت رخ داده طی سال های اخیر، ارزش دارایی های این شرکت افزایش یافته و ارزش افزوده بالایی ایجاد کرده است. P/NAV برآوردی این سهم نیز در تاریخ ۱۴۰۲/۰۸/۰۲، ۲۴٪ می باشد.