شرکت سبدگردان زاگرس

تحلیل بنیادی ثاخت- بین المللی توسعه ساختمان

در تحلیل بنیادی ثاخت (توسعه بین المللی ساختمان) سعی شده است تا با تجزیه و تحلیل داده‌ها و صورت‌های مالی شرکت، وضعیت شرکت بررسی شده است. توجه داشته باشید که این گزارش، صرفا جهت بررسی ارائه شده است و شرکت سبدگردان زاگرس هیچگونه مسئولیتی در قبال رفتار سرمایه‌گذاران برعهده نخواهد داشت.

بررسی اجمالی بر صنعت ساختمان:

صنعت ساختمان برای اقتصاد ایران بسیار پر اهمیت است چرا که باعث افزایش اشتغال، درآمد و تولید ناخالص داخلی (GDP) در سطح کشور می شود. این صنعت با دیگر بخش های صنایع کشور ارتباط تنگاتنگی دارد. با توجه به ارتباط با بخش های بالادست و پایین دست خود مانند فلزات اساسی و کانی های غیر فلزی و خدمات املاک و مستغلات، به اهمیت آن می توان پی برد.

در بیشتر کشور های جهان صنعت ساختمان سهمی بین ۴ تا ۸ درصدی از GDP را در بر می گیرد. 25 درصد از سرانه هزینه خانوار در جهان، صرف مسکن می شود. ملک به شکل تاریخی در ایران و جهان ریسک کمتری نسبت به صنایع دیگر برای سرمایه گذاری دارد.

از تاثیرات صنعت ساختمان به موارد زیر می توان اشاره کرد:

  • تاثیر مستقیم صنعت ساختمان بر GDP در حدود ۵ درصد
  • تاثیر غیر مستقیم آن در GDP در حدود 12 الی 13 درصد
  • فعالیت مستقیم حدود 15 درصد از نیروکار در صنعت ساختمان
  • تخصیص 36 درصد از سرانه هزینه خانوار در کشور به هزینه های مسکن

صنعت ساختمان در ایران:

آخرین آمار منتشر شده توسط بانک مرکزی در رابطه با متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران مربوط به آذر 1401 می باشد. بعد از 9ماه عدم انتشار آمار، در 29 مهر 1402 مرکز آمار ایران قیمت هر متر مربع در شهر تهران را برای مرداد و شهریور 1402 به ترتیب 83.3 میلیون تومان و 80.8 میلیون تومان منتشر کرد. در نمودار زیر میتوان روند قیمت متوسط هر متر مربع در شهر تهران از فروردین 1395 تا آذر 1401 با رنگ آبی و نیز دو ماهه مرداد و شهریور 1402 که با رنگ نارنجی را مشاهده نمود. متوسط نرخ هر متر مربع مسکن در شهریور 1402 نسبت به شهریور 1401، 87 درصد رشد داشته است.

همانطور که از جدول ذیل در بازه زمانی اردیبهشت 1398 تا آذر 1401 مشخص است، رشد متوسط نرخ هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران (با قیمت پایه فروردین 1398) همواره بیش از رشد نرخ دلار آزاد بوده است و این تفاوت از مرداد 1399 بیشتر نیز شده است. (به دلیل آنکه گزارش متوسط نرخ هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران تا آذر 1401 در سایت بانک مرکزی گزارش شده است، بازه زمانی ما نیز تا آذر 1401 است). این مسئله با توجه به افزایش اخیر قیمت هر متر مربع واحد مسکونی برای شرکت هایی از جمله ثاخت از اهمیت ویژه ای برخوردار است.

نکته مهم دیگر این نمودار آن است که بازار مسکن ایران چسبندگی قیمتی بالایی دارد و قیمت ها در بازار مسکن در شرایط رکود نیز کاهش قابل توجهی ندارد.

صنعت انبوه سازی، املاک و مستغلات در بورس:

طبق نمودار فوق ارزش بازار هر نماد در گروه انبوه سازی، املاک و مستغلات در تاریخ 1402/08/02 به ترتیب آورده شده است. ثاخت رتبه ی 10 را در بین هم گروهی های خود دارا می باشد.

تحلیل‌های بیشتر در همین حوزه

معرفی شرکت بین المللی توسعه ساختمان (ثاخت):

شرکت سرمایه گذاری ساختمان در سال 1364 در تبریز به ثبت رسید و در سال 1377 طی صورتجلسه مجمع عمومی فوق العاده محل قانونی شرکت از تبریز به تهران منتقل و در اداره ثبت شرکت های تهران به ثبت رسیده است. در سال 1383 نوع شرکت از سهامی خاص به سهامی عام تبدیل و نام شرکت به شرکت بین المللی توسعه ساختمان تغییر یافته است. همچنین شرکت در سال 1385 در بورس اوراق بهادار تهران پذیرفته شده است. شرکت نهایی گروه، شرکت سرمایه گذاری غدیر (سهامی عام) می باشد.

موضوع فعالیت شرکت و شرکت های فرعی آن عمدتا در زمینه های خرید و فروش ملک و زمین به منظور احداث ساختمان، شهرک، مجتمع های مسکونی، احداث کارخانجات و مشارکت و سرمایه گذاری و غیره می باشد.

اطلاعات تابلو معاملات ثاخت:

نمادثاخت
سرمایه9 هزار میلیارد ریال
ارزش بازار در تاریخ 02/08/140231.1 هزار میلیارد ریال
قیمت در تاریخ 02/08/14023،458 ریال
سال مالیمنتهی به شهریور ماه
خالص ارزش دارایی برآوردی130،225،915 میلیون ریال
P/NAV برآوردی24٪

سهامداران شرکت ثاخت:

سهامدارانتعداد سهامدرصد مالکیت
شرکت سرمایه گذاری زرین پرشیا2,554,620,31828.38%
شرکت سرمایه گذاری غدیر1,370,475,54415.23%
شرکت صنعتی و بازرگانی غدیر1,069,458,02511.88%
شرکت بیمه کوثر216,529,3372.41%
شرکت خطر پذیران نوین آفرینش223,475,7442.48%
شرکت آفتاب ریحان نشان201,291,1532.24%
شرکت سرمایه گستر هرمس105,084,7561.17%
شخص حقیقی93,285,8451.04%
شناور سهم3,165,779,27835.18%
جمع9,000,000,000100%

شرکت های فرعی ثاخت:

هلدینگ شامل شرکت بین المللی توسعه ساختمان و شرکت های فرعی آن است. حوزه فعالیت شرکت های زیر مجموعه شامل بخش ساختمانی و مهندسی مشاور است. بخش ساختمانی و درصد مالکیت آن شامل شرکت های فرعی آ س پ (39٪)، تیسا کیش (100٪)، پارس سازه (100٪)، سرپناه فارس (97.95٪)، افق سازه پایا (98٪) می باشد و شرکت مهندسی مشاور شامل شرکت پیمان غدیر (100٪) می باشد.

پروژه های شرکت های فرعی شامل: شرکت تیسا کیش: پروژه تجاری تیسا 1، پروژه تیسا شهر، پروژه رویای کیش. شرکت پارس سازه: اسپارو رشت و سایر. شرکت افق سازه پایا: پروژه مسکونی مریم مشهد (پیمانکار این پروژه آ س پ است). و سایر دارایی ها و پروژه های شرکت ثاخت مانند مگا پارس، پروژه نارنجستان، پروژه تجاری سعدی شیراز، پروژه شمع ساحل و… .

تیسا کیش:

پروژه های تیسا کیش شامل تیسا۱، تیسا۲، تیسا شهر، رویای کیش است.

پروژه تیسا ۲ به دلیل عدم ساخت در موعد مقرر، توسط سازمان منطقه آزاد کیش مورد طرح دعوی کیفری قرار گرفت و رای به نفع وی صادر شد. بر همین اساس قرارداد فوق فسخ شد و شرکت خلع ید گردید.. اقدامات متقابل نیز تاکنون منجر به نتیجه نشده است به همین دلیل در ارزش گذاری شرکت لحاظ نگردیده است.

پروژه تیسا ۱، بر اساس قرارداد با سازمان منطقه آزاد کیش در سال 1388، زمینی به متراژ 19،388 متر مربع به شرکت واگذار گردید. عملیات ساخت از سال 1391 با قرارداد 60 ماه شروع شد. ابتدا پروژه با 50٪ اداری و ۵۰٪ مسکونی طراحی شد و سپس کاربری آن به تجاری تغییر یافت. به علت نامشخص بودن صرفه اقتصادی طرح در وضعیت موجود، ساخت پروژه با 21.6 درصد پیشرفت فیزیکی و مخارج 861.5 میلیارد ریال متوقف شد.

پروژه تیسا 1
تعداد واحد های قابل فروش288
تعداد واحد فروش رفته35
تعداد واحد فروش نرفته253
متراژ قابل فروش26,747
متراژ فروش رفته1,398
متراژ فروش نرفته25,349
متراژ زمین19,388
درصد تکمیل فیزیکی تا 1401/1221.6%
قیمت هر متر مربع – میلیون ریال1,000
ارزش روز بازار5,475,384
ارزش دفتری861,573
ارزش افزوده کل4,613,811

*ارزش روز بازار از ضرب متراژ فروش نرفته در درصد تکمیل فیزیکی پروژه و قیمت هر متر مربع بدست آمده است.

تیسا شهر:

پروژه تیساشهر (دیدار) در سال 1388 در زمینی با متراژ 36،821.5 متر مربع با کاربری مسکونی شروع به کار کرده است. این پروژه شامل ۵ بلوک تیسا شهر A تا E است که بلوک های C، D و E تا شهریور 1400 به پایان رسیده است. تنوع طبقاتی برج ها از 11 تا 15 طبقه است که جمعا شامل 378 واحد در منطقه لوپ دیدار احداث شده است.

۱۰۰ درصد این پروژه متعلق به تیسا کیش است که تیسا کیش نیز 100 درصد متعلق به ثاخت است.

پروژه تیسا شهر (دیدار)تیسا شهر Aتیسا شهر Bتیسا شهر Cتیسا شهر Dتیسا شهر E
تعداد واحد قابل فروش104104665648
تعداد فروش رفته00494448
تعداد واحد های فروش نرفته10410417120
متراژ قابل فروش – متر مربع9,6009,6007,5285,5324,595
متراژ فروش رفته – متر مربع005,2974,5464,595
متراژ فروش نرفته – متر مربع9,6009,6002,2319860
متراژ زمین7,3647,3647,3647,3647,364
درصد تکمیل فیزیکی تا 12/140121.4%9%100%100%100%
قیمت هر متر مربع – میلیون ریال1,1001,1001,4001,4001,400
ارزش روز بازار8,100,7308,100,7303,123,4001,380,4000
ارزش روز بازار کل20,705,260
ارزش دفتری1,334,888
ارزش افزوده کل19,370,372

*بلوک های A و B فقط قیمت زمین لحاظ شده و در بلوک های C، D و E متراژ های فروش نرفته ارزشگذاری شده اند.

رویای کیش:

این پروژه 50٪ متعلق به شرکت تیسا کیش و 50٪ متعلق به شرکت سرمایه گذاری و توسعه کیش است.

موضوع قرارداد: ساخت 27 بلوک دو قلوی ویلایی ۴ طبقه شش واحدی (مجموعا 162 واحد) و ۵ برج ۱۷ طبقه 131 واحدی (655 واحد) به متراژ 82،113 متر مربع بنای مسکونی مفید. (برمبنای اطلاعات قرارداد مشارکت سهم شرکت با توجه به مبلغ مشارکت تقریبا 97،754 متر مربع می باشد) طبق آخرین پروانه ساختمانی افزایش تراکم، متراژ نهایی 142،561.1 متر مربع می باشد. (بخش ویلایی پروژه در سال 1392 تحویل خریداران شده است.)

پروژه رویای کیشبرج 1برج 2برج 3برج 4برج 5
تعداد واحد های قابل فروش6767676464
تعداد واحد های فروش رفته تا تاریخ 1401/1264004354
واحد های فروش نرفته367672110
متراژ قابل فروش – متر مربع7,5867,5867,5866,8266,826
متراژ فروش رفته تا تاریخ 1401/12 – متر مربع6,259004,4975,691
متراژ فروش نرفته – متر مربع1,3277,5867,5862,3291,135
درصد تکمیل فیزیکی تکمیل طرح در تاریخ 1401/1299.8%71.6%81.0%99.9%99.9%
قیمت هر متر مربع – میلیون ریال1,7001,7001,7001,7001,700
ارزش روز بازار2,251,3889,233,67910,445,9223,955,3411,927,571
ارزش روز کل پروژه رویای کیش27,813,901
ارزش دفتری پروژه4,248,274
ارزش افزوده23,565,627

*ارزش روز بازار از ضرب متراژ فروش نرفته در قیمت هر متر مربع در درصد تکمیل فیزیکی طرح بدست آمده است.

مجتمع چند منظوره مگاپارس با طراحی معماری خاص و منحصر به فرد، اولین گرین مال ایران با حدود یک هکتار بام سبز، بزرگ ترین و مدرن ترین پروژه در قلب تهران است. سرمایه گذاران این پروژه شرکت بین المللی توسعه ساختمان (ثاخت) 33٪، شرکت ساختمان معلم 43٪، بخش خصوصی 24٪ هستند. شرکت طرح و توسعه آریا عمران پارس شرکت پروژه مجری طرح می باشد. درصد تکمیل پروژه 83.69٪ است. مساحت زمین 26،341 متر مربع، زیر بنای کل 215،204 متر مربع و زیر بنای مفید آن 68،601 متر مربع است. تعداد کل طبقات پروژه، 18 طبقه است.

مگا پارس
متراژ کل قابل فروش23,500
هزینه های باقیمانده10,000,000
ارزش هر متر مربع – میلیون ریال2,100
ارزش روز – سهم ثاخت16,339,785
ارزش دفتری و هزینه های باقیمانده – سهم ثاخت4,593,988
ارزش افزوده – سهم ثاخت11,745,797

*متراژ باقیمانده جهت فروش 23،500 متر مربع است. تخمین زده می شود کل هزینه های باقیمانده جهت تکمیل پروژه حدود 1000 میلیارد تومان می باشد. ارزش روز از ضرب ارزش هر متر مربع در متراژ کل قابل فروش در سهم ثاخت (33.11٪) بدست آمده است. ارزش دفتری پروژه 3،874،925 ریال است که با هزینه های باقیمانده جمع شده و در سهم ثاخت ضرب شده است.

پروژه اسپارو رشت:

پروژه در مرکز شهر رشت می باشد و توسط شرکت پارس سازه سرمایه گذاری شده است (ثاخت مالک ۱۰۰ درصدی شرکت پارس سازه است). مساحت زمین 4،300 متر مربع و درصد پیشرفت پروژه 46.37 درصد است. این پروژه از اسفند 1399 پیشرفت فیزیکی نداشته و متوقف شده است. در سال 1400، 350 میلیارد تومان ارزشگذاری شده است.

شرکت اسپارو رشت
متراژ قابل فروش واحد های اداری و تجاری12,501
متراژ قابل فروش شهربازی فودکورت و رستوران8,413
متراژ فروش رفته واحد های تجاری و اداری889
متراژ فروش نرفته20,025
ارزش روز هر متر مربع400
ارزش روز بازار8,010,000
ارزش دفتری819,186
ارزش افزوده7,190,814

مجتمع مسکونی مریم مشهد:

پروژه مریم در سال 1390 با زمینی به مساحت 1391 متر مربع و زیر بنای 14،244 متر مربع با کاربری مسکونی و سرمایه گذاری شرکت افق سازه پایا 55.6٪ (ثاخت مالک 100٪ شرکت افق سازه پایا است)، مالکین زمین 22٪ و شهرداری مشهد 22.4٪ آغاز به کار کرده است. در سال 1398 زیر بنای کل به 18،664 متر مربع افزایش یافت. آورده مالکین شامل زمین، آورده شهرداری شامل پروانه و آورده شرکت شامل عملیات ساخت است. درصد تکمیل پروژه 55.5 درصد می باشد.

مجتمع مسکونی مریم مشهد
متراژ فروش رفته1,100
متراژ فروش نرفته4,471
نرخ روز هر متر مربع600
ارزش روز2,682,600
ارزش دفتری308,846
ارزش افزوده1,319,807

مجتمع تجاری – تفریحی و هتل آپارتمان نارنجستان:

این پروژه در نور ایزدشهر استان مازندران قرار دارد. سرمایه گذاران شرکت بین المللی توسعه ساختمان با 73.5٪ و شرکت نارنجستان زیبای شمال با 26.5٪ هستند. زیر بنای کل تجاری – تفریحی 106،490 متر مربع و زیر بنای کل هتل آپارتمان 57،792.55 متر مربع است. 2،950 متر مربع از واحد های تجاری آن پیش فروش گردیده است. در تاریخ 1400/11/19 ارزش پروژه نیمه کاره بخش تجاری و هتل نارنجستان 1575 میلیارد تومان برآورد شده است. پروژه تا کنون 71 درصد پیشرفت داشته است.

پروژه نارنجستان
ارزش 100٪ پروژه نیمه کاره تجاری-تفریحی و هتل آپارتمان نارنجستان در تاریخ 1400/11 – میلیون ریال15,750,000
زیر بنای کل تجاری – تفریحی – متر مربع106,490
زیر بنای کل هتل آپارتمان – متر مربع57,793
میانگین ارزش هر متراژ در تاریخ 1400/11 – ریال95,871,412
میانگین ارزش هر متراژ اکنون – ریال143,807,118
ارزش روز پروژه نیمه کاره تجاری – تفریحی – سهم ثاخت17,364,375
ارزش دفتری1,119,836
ارزش افزوده16,244,539

پروژه شمع ساحل نوشهر:

پروژه در خیرود کنار نوشهر استان مازندران قرار دارد. ثاخت مالک ۱۰۰٪ پروژه است. مساحت کل زمین 14،400 متر مربع است و کاربری آن هتل آپارتمان با زیر بنای کل 38،330 متر مربع می باشد. پیشرفت فیزیکی پروژه 30 ٪ است اما این پروژه متوقف شده و شرکت با برگزاری مزایده به دنیال جذب شریک برای  سرمایه گذاری یا فروش پروژه است. در آخرین مزایده در تاریخ 04/1402 مبلغ 601 میلیارد تومان پیشنهاد شد اما مزایده باطل شد.

پروژه شمع ساحل نوشهر
متراژ زمین14,400
ارزش هر متر مربع متراژ600
ارزش روز بازار8,640,000
ارزش دفتری258,594
ارزش افزوده8,381,406

سایر دارایی ها و پروژه های ثاخت:

پروژه سعدی شیراز در منطقه عفیف آباد شیراز واقع شده است. ثاخت مالکیت 100٪ را در اختیار دارد. این مجتمع در ۱۲ طبقه ساخته شده و کاربری آن تجاری و تفریحی است. پیشرفت فیزیکی این پروژه 96 درصد می باشد. مازاد ارزش این پروژه 7،846،288 میلیون ریال برآورد شده است.

شرکت پروژه های دیگری نیز در دست اجرا دارد. مانند زمین خیابان انقلاب شیراز که مازاد ارزش آن با متراژ قابل فروش 6000 متر مربع، 3،911076 میلیون ریال برآورد شده است. همچنین پروژه های دیگری مانند پروژه بعثت، زمین لواسان و غیره که مازاد ارزش کل این پروژه ها 15،547،501 میلیون ریال برآورد شده است.

سبد بورسی:

دارایی های بورسی شرکت شامل آ. س. پ و ثباغ (شهرسازی و خانه سازی باغمیشه) می باشد که به ترتیب مالکیت 39٪ و 9.23٪ آن را دارا می باشد.

سبد بورسی قیمتتعداد سهام کلدرصد مالکیتارزش دفتریارزش افزوده
آ س پ11,3401,000,000,00039%475,6993,986,591
ثباغ6,2802,640,000,0009.23%402,2481,128,012
    5,114,603

سبد غیر بورسی و املاک و دارایی ها:

ارزش روز بازارارزش دفتریارزش افزودهحقوق صاحبان سهامخالص ارزش دارایی ها
شرکت تیسا کیش53,994,5452,196,46151,798,0842,803,39454,601,478
شرکت عمران پارس16,339,7854,593,98811,745,797011,745,797
شرکت پارس سازه10,012,5001,119,8368,892,664494,5689,387,232
شرکت افق سازه پایا آدخ2,682,600308,8462,373,75461,7852,435,539
جمع83,029,4308,219,13174,810,2993,359,74778,170,046
خالص ارزش سایر دارایی ها و پروژه ها   40,173,446

*ارزش پروژه مگاپارس در شرکت عمران پارس که مجری طرح می باشد لحاظ شده است.

خالص ارزش دارایی های بین المللی توسعه ساختمان (ثاخت):

خالص ارزش دارایی ها
حقوق صاحبان سهام6,767,820
ارزش روز سبد بورسی5,992,550
بهای تمام شده سبد بورسی877,947
ارزش افزوده سبد بورسی5,114,603
ارزش روز سبد غیر بورسی+حقوق صاحبان سهام86,389,177
بهای تمام شده غیر بورسی8,219,131
ارزش افزوده غیر بورسی78,170,046
ارزش سایر دارایی ها40,173,446
خالص ارزش دارایی ها (NAV)130,225,915
ارزش بازار31,122,000
P/NAV24%

نتیجه گیری تحلیل بنیادی ثاخت:

طبق گزارشات منتشر شده ثاخت در کدال، پروژه های شرکت در حال فروش هستند و انتظار می رود از این محل سود مناسبی کسب نماید. همچنین با توجه به اینکه اکثر دارایی های این شرکت در سال های گذشته (حدود ۱۰ سال) کسب شده اند، با افزایش قیمت رخ داده طی سال های اخیر، ارزش دارایی های این شرکت افزایش یافته و ارزش افزوده بالایی ایجاد کرده است. P/NAV برآوردی این سهم نیز در تاریخ 1402/08/02، 24٪ می باشد.

به روز بمانید!

به منظور اطلاع از به‌روزرسانی‌ تحلیل‌ها و اخبار مهم مربوط به نمادهای تحلیل شده در کانال تلگرامی سبدگردان زاگرس عضو شوید.

این مطلب را در شبکه‌های اجتماعی بازنشر کنید:

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

اگر پاسخی اضافه شد، شما را از طریق ایمیل مطلع کنیم؟

جهت دریافت مشاوره رایگان شماره تماس خود را وارد کنید:

و یا با ما تماس بگیرید: